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丹徒新盘首开去化五成?真相是。。。

fccs小马2020年08月31日 19:41   
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[导读] 昨天周日,丹徒的中昂璟院首开,据说当天去化五成,下叠全部卖完! 真实情况呢?小编了解到内部消息是项目实际成交了10几套,大概去化一成左右,

       昨天周日,丹徒的中昂璟院首开,据说当天去化五成,下叠全部卖完!


       真实情况呢?小编了解到内部消息是项目实际成交了10几套,大概去化一成左右,算是首开不利了。中昂项目从拿地到开盘时间一拖再拖,蓄客时间那么长了 为什么去化如此差呢?

       这确实跟当下市场环境有关系。

       丹徒的整体发展围绕两个中心,东侧以宝龙商圈为中心,西侧以华山街商圈为中心,整个区域目前大大小小在售的项目超过20个,竞争较为激烈。
虽然在售的项目多,但实际能够走量的楼盘却也不多,光明南郡、南山浅水湾花苑、绿地翠园这几个支撑着整个区域的销量



       中昂首开不利,除了市场环境,这个项目自身存在哪些问题呢?

       首先是价格,项目入市价格超出预期。

       中昂璟院小高层均价7900元/㎡。

       目前三盛浅水湾的小高层在售均价为7600元/㎡,绿地翠园的毛坯高层均价为8000元/㎡,精装高层均价9000元/㎡,光明南郡高层6800元/㎡,从区位来看,中昂璟院在非核心的位置卖着7900元/㎡的小高层,这个价格的竞争力不是太强。

       其次是品牌及示范区的体验感。


       中昂自从接手华府地块之后几乎没有什么品牌发声,而镇江市场上目前基本都是品牌房企的产品,试问连很多业内人都不知道的项目,又有多少客户对它会有认知呢。

       而同时期的绿地翠园自项目公开后,整个项目的推广几乎做到了人尽皆知,就算不去买也会知道丹徒有个绿地翠园的存在。

       作为最重要的销售道具--售楼处及示范区的打造上,中昂璟院的售楼处是在原来华府天地的售楼处基础上改造的,相较其1.5的容积率所要打造的改善定位来说,售楼处整体感觉很一般;反观绿地翠园的售楼处示范区 ,一步一景 ,偏向体验功能  如此高的颜值很好的满足了客户需要的尊贵感及认同感。




       最 后我们来对比下产品  

       高层户型各家基本都差不多的功能性,我们拿出中昂号称最受青睐的叠加产品和周边项目作个对比

       中昂璟院面积段115㎡、125㎡,
       三盛南山浅水湾花苑150㎡、180㎡,
       绿地翠园148-180㎡.
       
       首先三个项目的叠加均价差不多,都在12000元/㎡左右,但面积、户型差距却很大,尤其是中昂璟院的迷你叠墅面积设计如此之小 究竟是如何考虑的  小编也很好奇

       镇江目前市面上的叠加主力户型在150㎡左右,大一点的做到180㎡,但这次中昂璟院推出的叠加面积是115㎡,125㎡,就是市面上最常见的三居平层的面积,我们先来看一下户型。





       开间6.9米,最大的房间主卧面积约13㎡,而且南面没有大阳台,整体的尺寸感很狭窄,想象一下125㎡的叠加每层约63㎡,相当于一个小公寓的面积,这种产品像不像买一层送一层的63㎡的LOFT,居住的舒适感可以想象。还有一个很重要的问题,叠加设计貌似没有阳台啊!上叠有个北露台还可以解决下晾晒问题,那么问题来了?买中叠的客户怎么晒衣服呢,衣服挂在客厅或卧室里? 
       买叠加的客户大多是为了改善居住环境,这种小叠加是不是有市场,从昨天的首开情况就能看出个大概,据悉,叠加首开只卖了5套左右。

再来看看丹徒的叠加**——三盛的产品







       开间10米,南向三开间就已经做到了镇江目前市面上叠加产品中的王炸,加上赠送面积,难怪做到了叠加的**位置。今年叠加的成交额已经超过1个亿。

       产品好不好,需要通过市场来验证,销售数据是最直观的体现。长期霸占榜单前十的项目一定有他自身的优势,这种优势可能是价格优势可能是产品优势,但不管是什么优势,检验的**标准一定是客户的接受度。

       2016年底到2018年是镇江楼市的高速发展期,很多开发商为了吃这波三四线城市的红利开始在镇江囤地,2019年开始市场下行,导致一大波之前囤的地开始慢慢消化,缓慢去库存,镇江楼市再也不是之前“日光盘”的时候了,只要是房子就有客户买单的时代已经过去了。经历过市场的教训,客户越来越精明,观望情绪越来越浓厚,相对应的成交周期也越来越长。

       而开发商要做的,是用心研究好房子,打造迎合客户喜好的好房子,除了房子本身的产品力之外,小区环境、物业等附加值也一个都不能少,毕竟镇江的客户真的不是好忽悠的。

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