丹徒新盘首开去化五成？真相是。。。

       昨天周日，丹徒的中昂璟院首开，据说当天去化五成，下叠全部卖完！

       真实情况呢？小编了解到内部消息是项目实际成交了10几套，大概去化一成左右，算是首开不利了。中昂项目从拿地到开盘时间一拖再拖，蓄客时间那么长了 为什么去化如此差呢？

       这确实跟当下市场环境有关系。

       丹徒的整体发展围绕两个中心，东侧以宝龙商圈为中心，西侧以华山街商圈为中心，整个区域目前大大小小在售的项目超过20个，竞争较为激烈。
虽然在售的项目多，但实际能够走量的楼盘却也不多，光明南郡、南山浅水湾花苑、绿地翠园这几个支撑着整个区域的销量。

       中昂首开不利，除了市场环境，这个项目自身存在哪些问题呢？

       首先是价格，项目入市价格超出预期。

       中昂璟院小高层均价7900元/㎡。

       目前三盛浅水湾的小高层在售均价为7600元/㎡，绿地翠园的毛坯高层均价为8000元/㎡，精装高层均价9000元/㎡，光明南郡高层6800元/㎡，从区位来看，中昂璟院在非核心的位置卖着7900元/㎡的小高层，这个价格的竞争力不是太强。

       其次是品牌及示范区的体验感。

       中昂自从接手华府地块之后几乎没有什么品牌发声，而镇江市场上目前基本都是品牌房企的产品，试问连很多业内人都不知道的项目，又有多少客户对它会有认知呢。

       而同时期的绿地翠园自项目公开后，整个项目的推广几乎做到了人尽皆知，就算不去买也会知道丹徒有个绿地翠园的存在。

       作为最重要的销售道具--售楼处及示范区的打造上，中昂璟院的售楼处是在原来华府天地的售楼处基础上改造的，相较其1.5的容积率所要打造的改善定位来说，售楼处整体感觉很一般；反观绿地翠园的售楼处示范区 ，一步一景 ，偏向体验功能  如此高的颜值很好的满足了客户需要的尊贵感及认同感。
       最 后我们来对比下产品  

       高层户型各家基本都差不多的功能性，我们拿出中昂号称最受青睐的叠加产品和周边项目作个对比

       中昂璟院面积段115㎡、125㎡，
       三盛南山浅水湾花苑150㎡、180㎡，
       绿地翠园148-180㎡.
       
       首先三个项目的叠加均价差不多，都在12000元/㎡左右，但面积、户型差距却很大，尤其是中昂璟院的迷你叠墅面积设计如此之小 究竟是如何考虑的  小编也很好奇

       镇江目前市面上的叠加主力户型在150㎡左右，大一点的做到180㎡，但这次中昂璟院推出的叠加面积是115㎡，125㎡，就是市面上最常见的三居平层的面积，我们先来看一下户型。

       开间6.9米，最大的房间主卧面积约13㎡，而且南面没有大阳台，整体的尺寸感很狭窄，想象一下125㎡的叠加每层约63㎡，相当于一个小公寓的面积，这种产品像不像买一层送一层的63㎡的LOFT，居住的舒适感可以想象。还有一个很重要的问题，叠加设计貌似没有阳台啊！上叠有个北露台还可以解决下晾晒问题，那么问题来了？买中叠的客户怎么晒衣服呢，衣服挂在客厅或卧室里？ 
       买叠加的客户大多是为了改善居住环境，这种小叠加是不是有市场，从昨天的首开情况就能看出个大概，据悉，叠加首开只卖了5套左右。

       开间10米，南向三开间就已经做到了镇江目前市面上叠加产品中的王炸，加上赠送面积，难怪做到了叠加的**位置。今年叠加的成交额已经超过1个亿。

       产品好不好，需要通过市场来验证，销售数据是最直观的体现。长期霸占榜单前十的项目一定有他自身的优势，这种优势可能是价格优势可能是产品优势，但不管是什么优势，检验的**标准一定是客户的接受度。

       2016年底到2018年是镇江楼市的高速发展期，很多开发商为了吃这波三四线城市的红利开始在镇江囤地，2019年开始市场下行，导致一大波之前囤的地开始慢慢消化，缓慢去库存，镇江楼市再也不是之前“日光盘”的时候了，只要是房子就有客户买单的时代已经过去了。经历过市场的教训，客户越来越精明，观望情绪越来越浓厚，相对应的成交周期也越来越长。

       而开发商要做的，是用心研究好房子，打造迎合客户喜好的好房子，除了房子本身的产品力之外，小区环境、物业等附加值也一个都不能少，毕竟镇江的客户真的不是好忽悠的。

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