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就在刚才!镇江2019年第三场土拍一锤定音 最高楼面价6250元/㎡ 中南地产再下二城!

2019年06月12日 15:29   来源:镇江房产超市网
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[导读]概要 今天是周三,6月12日。宜开工、交房;忌封顶、经络。 就在刚刚,镇江今年第三场土拍落下帷幕。 10宗地块,一共吸金38亿元,
        概要
        今天是周三,6月12日。宜开工、交房;忌封顶、经络。
        就在刚刚,镇江今年第三场土拍落下帷幕。
        10宗地块,一共吸金38亿元,整体溢价率11%,最 高楼面价达6250元/㎡,J1903地块由中南收入囊中。
        加上中南以楼面价5970元/㎡拿下的R1906地块,中南在本场土拍之中连下二城,可谓气势如虹。
        除了中南拿下的两块地之外,其他的地块也有着各自不同的表现,请看以下详情分解:




微信图片_20190612151339.jpg
       镇江本场土拍总共吸金38亿元,土地整体均价达到7500元/㎡左右,整体楼面价达到4686元/㎡左右。根据整体楼面价计算,可以想得到镇江这批土地上市时,镇江楼市住宅预期均价将达到1.2万元/㎡以上。

01
润州区地块详情分析

R1906地块
成交楼面价:5970元/㎡
成交单位:南京昱庭【中南】
3-1-岗子下三号地块.jpg
微信图片_20190612140132.jpg

R1906地块最终被南京昱庭,也就是中南地产给收入囊中。
        无独有偶,在上场土拍中,同样是岗子下片区的康平路以东地块,同样是南京昱庭,以5800元/㎡的楼面价将它收入囊中。本场土拍,中南将R1906地块以5970的楼面价将它入手,短短两个月,楼面价就涨了270元/㎡,可谓是水涨船高。
        R1906地块最 大的优势在于它的位置非常好,配套也不错,属于那种拿手里就能直接卖,交房了就能直接住进来的成熟区块。

        本次R1906地块成交楼面价达到5970元/㎡,预计未来售价价可以达到1.5万元/㎡,这周围二手房价格在1万元/㎡左右,显然未来将迎来一波涨幅。

 

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R1907地块

成交楼面价:3610元/㎡
成交单位:世茂&红星
3-6-远洋学校北地块.jpg
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R1907在远洋学校几乎正北,整体地块的形状比较规整,东北角有110kv的高压线,对项目有一些影响。
        这边最 大的争议是远洋学校到底是实验学校的远洋分校区,还是苏州外国语学校在这里办学,目前还没有实锤。据说是两个学校暂时共用一个校区,但是这边的家长心里还是惴惴不安。
        这附近的房源比较少,远洋山语四季正好就在地块旁边,均价在8800元/㎡。世茂在这里拿地,对这附近的楼盘算是个相当不错的利好消息。

R1908地块
成交楼面价:5280元/㎡
成交单位:镇江红星
3-3官塘罗家头地块.jpg
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        R1908地块是本次土拍中起拍楼面价最 高的地块,最终成交楼面价倒是不显山不显水,只有5280元/㎡。我们可以看到,这宗地块的最 高容积率仅有1.1。南边地块限高18米,北边地块限高16米。
        也就是说,整个地块最 高应该是6层的多层建筑,未来开发出来的商品房妥妥的改善高端房源无疑。

        不过拿到R1908地块的单位是润星置业,这宗地块在土拍中表现一般,不排除后期有转让等其他可能,不过这个位置其实还是挺适合做偏高端一些的住宅,我们可以保持一定的关注。

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        我们可以看到,这附近的二手房源较少,新房房源里边,价格都不算便宜,档次也不低。R1908地块未来的产品大概也是以别墅为主。

02

京口区地块详情分析


J1903地块
成交楼面价:6250元/㎡
成交单位:南京锦昱和【中南】
3-2-焦山南一号地块.jpg
微信图片_20190612140154.jpg

        J1903地块是本场土拍中,京口区挂出来的唯 一地块,约8.7万㎡的面积,在本场土拍中算是面积最 大的地块。
        这宗地块起拍楼面价只有4800元/㎡,并不算是特别出众,但是在拍卖的过程中,它的楼面价一路飙升,直接突破6000元/㎡的楼面价,直抵6250元/㎡,溢价率达到30%,可谓后来居上。
        J1903地块的竞拍也是非常激烈,历经129轮竞拍,才最终确定花落中南。

        这倒也是非常好理解,这宗地块附近基本可以说是中南的大本营,被中南拿到手里,等于将它这边中南世纪城、中南锦园给连成一片,为它在京口焦山片区新增一员大将。

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        这里新房和二手房价格基本上在万元以上,可以看到,离江越近,价格越贵。
        从这个楼面价来看,开发商对这片区域的信心还是相当充足的,二手房和新房可能整体均价还要往上涨一截,达到1.6万元/㎡左右。

03
高新区地块详情分析
G1903地块
成交楼面价:3300元/㎡
成交单位:城投
3-8-富润六号地块.jpg
微信图片_20190612140251.jpg
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        G1903地块差不多靠近润扬大桥了,我们可以看到,这附近新房价格普遍在1万元/㎡以上,二手房价格略低一些,还有不少八九千的房源。该地块底价成交。

G1904地块
G1905地块
成交楼面价:3960元/㎡
成交单位:金地
成交楼面价:4110元/㎡
成交单位:美的
3-9-10小牛山一、二号地块.jpg
微信图片_20190612140316.jpg
微信图片_20190612151330.jpg

        G1904和G1905地块,虽然仅有一路之隔,但是两宗地块分别被金地和美的夺得。
        G1904地块限高只有24米和54米,但G1905地块的限高是80米。G1905地块的容积率甚至达到了2.5,与容积率1.4的G1904地块相比,从物业类型和产品类型上来说,都是有较大区别的。
        G1905地块起拍楼面价比G1904地块低了100元/㎡,但是最终成交楼面价却比G1904地块还要高上些许,在土拍过程中还引起了小小的争夺,历经42手,溢价率11.08%。

        G1905地块落入美的之手,也算是适得其所了。

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        高新区的这三个地块距离不算远,周围的在售楼盘都差不多,就不一一赘述了。

04
丹徒区地块详情分析
D1903地块
成交楼面价:3700元/㎡
成交单位:中辉地产
3-7-智谷东地块.jpg
微信图片_20190612140306.jpg
        D1903地块整体形状有点奇怪,像是只长长的皮鞋。当然,这不影响具体楼盘的产品和居住性能。
        这附近在售房源,不论新房还是二手房,价格相差都有些大。普通住宅卖五千的都有,高端一些的房源能卖到一万二。以D1903的楼面价来看,开盘价大概在1.1万元/㎡左右。

D1904地块
成交楼面价:4500元/㎡
成交单位:朱方置业
3-5-枣林路东一号地块.jpg
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        D1904地块几乎是被雅居乐、中冶、万科和绿地给包围在中间,有点像是众星拱月。
        虽然大 牌云集,但是土拍的时候,这宗地块表现一般,底价成交,溢价率为0,被朱方置业收入囊中。

05
新区地块详情分析
X1907地块
成交楼面价:4240元/㎡
成交单位:弘阳地产
3-4-运河印象西一号地块.jpg
微信图片_20190612140203.jpg

        X1907地块就在2077运河印象隔壁,规划得方方正正,坐北朝南,简直是强迫症的福音。
        地块西边限高36米,东边限高54米,中间一根中轴线笔直地将地块分开。
        X1907地块周边在售新房不多,二手房价格在7000-8000元/㎡的范围上下。弘阳地产拿到这块地,想必会对这周边产生不小的推动作用。


总结
        这次土拍的特色是范围广,几乎覆盖了整个镇江的市区范围,地块总面积达到51.5万平米。回顾2019年之前的两场土拍,第 一场土拍地块总面积在16万平米左右,第 二场土拍地块总面积在39.4万平米左右。
        这第三场土拍几乎相当于前两场土拍地块面积之和,可谓是一场土地的盛宴。
        我们在从全局角度来看一看镇江2019年的土地市场。
        据年初时候,镇江的土地供应计划里边提到,今年市区供应住宅用地共2144亩,也就是142.9万平米的住宅用地。
        我们可以看一看,现在三场土拍下来,已经超过106万平米的地块入市,为镇江楼市添砖加瓦。今年政府推地计划已经仅剩不到36万平米,也许就只剩最 后一场土拍。
        留给开发商的机会已经不多了。
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