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以价换量、谨慎拿地 房企“备冬”
2018年10月12日 08:52   
[导读]29家上市房企9月销售额共4217.7亿,环比涨19.78%,增速高于上月的10.54%;机构预测,四季度降价促销、低开走量或成常态。
      29家上市房企9月销售额共4217.7亿,环比涨19.78%,增速高于上月的10.54%;机构预测,四季度降价促销、低开走量或成常态。

      9月刚过,房企就开始发布成绩单,新京报记者根据中原地产等披露的相关数据统计发现,截至10月10日,从披露销售简报的29家房企来看,9月销售额平均环比增速为19.78%,明显高于8月份的10.54%。在易居企业集团CEO丁祖昱看来,部分已经开始以价换量的企业,9月销售表现不错。率先对市场变化做出反应与调整的企业,会取得应得的红利。

  9月销售增速上涨明显

  记者根据中原地产以及各大房企的销售简报统计发现,已经披露数据的29家房企,9月单月共实现销售额4217.7亿元,与8月份的3338.7亿元相比增长了19.78%,高于8月份10.54%的环比增速。

  具体到单个房企,禹洲集团、远洋集团9月销售额环比增速都超过了100%,禹洲集团单月65.61亿元的销售额创下全年月度新高,远洋集团单月135.1亿元的协议销售额是目前除了6月份以外的第 二高,也是远洋年度第 二个销售过百亿的月份。

  还有中国金茂、中国恒大9月销售额环比增速均超过50%,特别是恒大,9月单月完成630.1亿元的合约销售额,环比上涨56.5%,创下今年月度销售额新高。融创中国、保利地产、世茂房地产9月销售额环比增速均超过30%。融创中国9月单月实现新增预订销售额547.3亿元,创下全年月度新高,超6月份近88亿元。

  相比于大中型房企规模加速、集中度越来越高,强者恒强的马太效应愈发明显,小型房企9月单月推盘速度、去化与增速放缓,景瑞地产、当代置业、宝龙地产、花样年、阳光100等9月销售额环比增速均呈负增长,跌幅超过10%。

  在58安居客房产研究院首 席分析师张波看来,9月单月销售额增加明显表明开发商加快了推货速度,其中不乏通过降价促销或者低开走量方式,这并非市场真正回暖,而是市场降温过程中房企的“抢收”行动。

  部分龙头房企增速放缓

  已经披露销售简报的29家房企,前9月共计实现销售额34724.8亿元,平均同比上涨幅度达到56%。中原地产首 席分析师张大伟分析认为,从当下销售数据看,2018年标杆房企刷新历史纪录是必然,但整体来看,上涨速度相比2017年会明显放缓。

  张大伟表示,随着房地产调控深入,房企逐渐出现业绩上涨乏力的现象,从之前一年多的普遍上涨,逐渐出现了龙头房企上涨速度放缓的现象。

  公告显示,2018年1-9月份,万科累计实现合同销售面积2902.1万平方米,同比增长8.9%,实现合同销售金额4315.5亿元,同比仅增8.9%。金地集团前9个月累计签约金额1060.9亿元,同比仅增3.39%。绿城中国前9个月实现总销售额1014亿元,同比仅增9%,而上半年的同比增速为26.7%。还有去年前9个月同比增速近90%的碧桂园,今年是38.36%,去年增速为30.5%的恒大,今年是22%。

  克而瑞研究中 心发布的2018年前三季度中国房地产企业销售TOP 100排行榜显示,TOP3房企第三季度的业绩规模较一、二季度的降幅更为显著,而其他梯队房企的业绩走势则比较相近。其中,TOP3房企第三季度的总体规模为4100亿元,较二季度环比下降近21%。

  丁祖昱表示,TOP3房企增速缓慢,有一些基数方面的原因,基数太大增速会慢一点,TOP30的房企较为激进,都想冲得更快一点,更上一层台阶,所以增速明显。

  千亿阵营再添“新兵”

  根据克而瑞研究中 心数据,截至9月末,千亿房企数量达到18家,已超过2017年全年17家千亿房企的水平。其中,首 次破千亿的房企是阳光城和中南建设。

  根据阳光城9月份销售简报,1-9月份,累计实现销售金额1090.02亿元,其中权益销售额约838.03亿元;实现销售面积为812.75万平方米,权益销售面积约为602.58万平方米。中南建设前9月累计实现合同销售额约1026.5亿元,比上年同期增长64%;累计销售面积约777.8万平方米,比上年同期增长37%。

  一脚迈入千亿阵营的还有中国金茂,前9个月累计取得签约及成交销售金额约978.92亿元,同比增加159%,超额完成千亿目标已不是问题。

  克而瑞研究中 心分析,规模房企数量进一步提升,全年千亿房企数量或超30家。

  值得关注的是,前9个月,800-1000亿和500-800亿规模以上的房企数量也分别达到了7家和13家。克而瑞研究中心预计,500亿元以上规模的房企数量,有望从2016年的23家提升至超过50家。不过,300亿-500亿元规模区间的房企数量则逐年减少。可见对于在300亿元规模门槛附近的区域型中小房企而言,增长已经遇到瓶颈。在目前的市场环境下,不进则退,继续扩张 也对自身的运营战略和资金管控能力提出较强的要求。

  销售均价有增有降

  作为地产行业老大哥,万科于楼市严控、不断有房企打折促销的当口,喊出了“活下去”的口号,这令同行们“瑟瑟发抖”,不止于此,整个行业已经感受到冬天的凛冽,降价、缩编、裁员、节流……

  根据58安居客房产研究院跟踪监测的全国50余个重 点城市,已经有10余个品牌房企在打折促销,包括万科、恒大、中海、荣盛发展、碧桂园、阳光城等企业都采取降价、折扣、优惠等营销手段,抢收“金九”。

  “金九”期间,这些房价的降价尺度到底有多大?从销售简报中能窥视一二。

  万科9月单月销售面积增长10.8%,但是销售额则同比下降6.3%,在业内人士看来,与万科采取的降价措施有关。据了解,北京万科抛出“28盘联动钜 惠”活动;厦门万科白鹭郡别墅推出107套特价房。世茂房地产,9月份平均销售价格为每平方米16062元,而8月则是每平方米18009元。

  值得指出的是,早在8月30日,恒大全国在售住宅楼盘打出了全部8.9折优惠的广告。但是前9个月,恒大累计物业销售均价为每平方米10509元,而前8月为每平方米10510元,价格变化很小。

  也有均价上涨的房企,远洋集团9月份协议销售均价为每平方米约4.04万元,8月份为每平方米约2万元。雅居乐9月平均预售价为每平方米13774元,8月份平均预售价为每平方米13870元。

  超半数房企完成75%目标

  根据克而瑞研究中心数据显示,截至9月末,在部分设定了全年销售目标的房企中,22家房企中超半数的房企目标完成率在75%以上,其余则基本在65%-75%之间。

  其中,中国金茂完成率最 高,前9个月达到97.9%。世茂房地产前9个月累计实现合约销售总额约1208.3亿元,完成全年1400亿元销售目标的86%;保利地产前9个月实现签约金额3036.51亿元,完成全年4000亿元销售目标的76%;招商蛇口前9月实现签约销售金额1162.56亿元,完成全年目标的77%;旭辉控股累计合同销售金额约1070.6亿元,完成全年1400亿元销售目标的76.4%;恒大、阳光城、雅居乐的目标完成率分别是81.5%、77.86%、63.7%。

  克而瑞研究中 心分析,从目前业绩完成度的情况来看,大部分房企完成全年业绩目标不成问题。但是张波表示,房企全年目标完成率会打折,部分房企甚至可能出现目标完成率远不及预期的情形。未来以价换量将成为常态。

  ■ 预测

  四季度或迎降价潮

  国庆期间,全国各地多数楼盘进行打折促销以期拉动销售量。但是,从目前的成交数据来看,国庆期间楼市仍然较为冷清。

  据CRIC监测的商品住宅成交数据显示,今年国庆黄金周期间,31个重 点监测城市成交表现低迷,成交量环比大降近七成跌至历史低位,同比下滑27%。随着调控政策的持续深入,业内专家预测,四季度楼市或将出现大面积降价潮。

  四季度“稳”字当先

  根据58安居客房产研究院跟踪监测的全国50余个重 点城市,目前已经有10余个品牌房企推出打折促销活动,预计四季度房企降价的大趋势将在更多城市和更多项目上得以体现。

  58安居客房产研究院首 席分析师张波分析称:“四季度房企的降价潮可能袭来,以价换量将大面积推开,三季度房企降价的数量已经开始不断增多,预计四季度房企降价的大趋势将在更多城市和项目上体现。”

  “从当前市场的交易可以看出,市场没有绝 对的降温,部分城市表现不错。当然应该看到,近期供应规模比较大,所以市场不强劲反弹,确实和开发商的预期是有差异的。从实际情况看,当前需要看到,若是市场继续降温,或者说复苏迹象不明显,那么都会面临降价、退房、抛售等现象。”易居研究院智库中心研究总监严跃进这样认为。

  “虽然部分热点城市房价会出现下降,但是下降幅度不会很大”,易居企业集团CEO丁祖昱认为:“四季度楼市仍然是‘稳’字当先,稳地价,稳房价,稳预期仍然是主要基调。”

  棚改政策冲击三四线调整

  10月8日,国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,明确提出要调整完善棚改货币化安置政策,商品房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。

  对此,张波分析称:“棚改政策不断收紧,导致部分三四线城市的房价下行压力增强,从10月8日国务院常委会会议传出来的动向来看,商品房库存不足、房价上涨压力大的城市,取消货币化安置的进程要求‘尽快’,这部分变化会直接对部分三四线城市房价形成冲击。”

  丁祖昱解读称:“从棚改的角度上来说,2017年,棚改的货币化安置带动了大约21%销售量,所以棚改还是很重要的。从目前的政策来看,棚改政策是因城而异的,每个城市的差异非常大,因为有的城市棚改已经回落很厉害了,有的城市棚改才刚刚启动。”

  对于三四线城市楼市的走向,丁祖昱认为:“房价过快上涨的三四线城市,房价涨幅超过100%的,调整周期会比较长。”

  部分房企2018年9月及前9月销售额概况(单位:亿元)

  企业名称9月(亿元) 环比1-9月(亿元) 同比

  中国恒大630.156.55%4480.922%

  万科434.213.25%4315.58.90%

  碧桂园(权益)367.417.27%4155.838.36%

  融创中国547.335.74%3219.855%

  保利地产368.8233.78%3036.5145.87%

  世茂房地产20532.26%1208.376%

  招商蛇口128.92-2.82%1162.5649%

  阳光城//1090.02/

  旭辉控股153.718.23%1070.655.34%

  金地集团180.360.41%1060.93.39%

  中南建设104.9-18.24%1026.564%

  绿城中国5716.33%10149%

  中国金茂115.9856.73%978.92159%

  富力地产(权益)102.811.26%869.646%

  远洋集团135.1103.46%707.849%

  雅居乐98.761.27%701.622.87%

  奥园地产78.815.04%610.4137%

  荣盛发展60.64-11.28%595.146%

  龙光地产57.27.52%548.574.80%

  合景泰富55.412.44%485.9582%

  时代地产57.323.56%423.3854.51%

  建业地产55.8533.87%373.7675.70%

  禹洲集团65.61134.49%338.6917.20%

  中骏置业44.129.81%335.3245%

  宝龙地产36.26-25.61%288.2106.40%

  当代置业30.1-20.16%228.2879%

  花样年20.18-29.27%177.14100%

  景瑞地产20.11-16.38%152.2446.40%

  阳光1005.91-45.78%68.57-4%

  数据来源:新京报记者段文平根据中原地产及各大房企销售简报整理,其中阳光城仅披露季度数据,未披露月度数据

  ■ 土地

  前9月大房企拿地优势明显

  自下半年以来,土地流拍增多、土地溢价回落……种种迹象表明土地市场已场回归理性,房企拿地也愈发谨慎,“促回款、稳现金、活下去”成为多家房企的共识,但强者恒强的格局未变,全国土地市场分化明显。

  土地市场强者恒强

  “大步扩张”似乎成为大房企今年拿地的主基调,去年上半年,绿地新增房地产项目储备仅为21个。但今年上半年,绿地共新增60个房地产项目。此外,龙光地产拿地态势也备受关注,就在9月27日,顶着3年“禁售”的压力,龙光地产以11.7亿拿下深圳首 个3年限售的A914-0305号地块。

  另据克而瑞发布的前9月中国房地产企业新增货值TOP 100榜单显示,土地资源仍倾向规模房企。此外,易居研究院前9月企业拿地数据也显示,碧桂园以508块位居首位,其次为恒大、绿地、万科、保利、新城等企业。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房企购地呈现强者恒强的特征,这与房企全国性布局态势有关。从拿地幅数看出,绿地、新城等企业近两年在快马加鞭,在做大规模方面非常有目标性。

  克而瑞研究中 心研究总监谢杨 春也认为,百强房企的分化持续加深,龙头房企依靠自身规模效应,投资战略上可操作空间大,应对风险的能力较强。中型房企一面需要通过快速扩充土储冲击更高规模,另一方面也在警惕快速扩张下的风险。而小房企差距则被越拉越大,资金短缺、销售乏力、投资困难的恶性循环倒逼企业加速离开市场,预计这一轮“冬天”里不少小企业将成为收并购的对象。

  三四线、中西部土地受宠

  目前,一些龙头房企继续坚持广布局策略,中小房企则聚焦区域深耕发展战略。据中国指数研究院发布的2018年前9月全国房地产企业拿地排行榜显示,碧桂园在中西部榜单中以384亿元位列榜首,万科在长三角区域以459亿元位居首位;保利则在珠三角和中西部区域榜单上榜,且以423亿元位列珠三角区域榜单首位。

  对此,谢杨 春表示,目前中西部依然延续火热态势,前9月房企进驻的密度较大,且地价涨幅较快,新增拿地建面占比接近40%,高出占比第 二的长三角13个百分点。预计短期中西部仍然是房企角逐的主要战场,但随着市场销售进一步下降,未来房企选择的范围将缩小,应暂时采取收缩战略。

  此外,中原地产研究中 心统计数据显示,前9月,全国50大城市土地成交额达2.72万亿元,同比上涨15.8%,平均地价出现下调。其中,杭州突破2300亿元,上海、重庆等地超过1000亿元。多达70个三、四线城市土地成交额突破百亿元,其中,佛山、嘉兴等地突破500亿元,另有16个三、四线城市卖地超过200亿元,40多个城市卖地超过100亿元,均刷新历史纪录。

  “2018年,大量房企进入三、四线城市拿地,推动了热点城市的土地销售额创历史同期纪录。”中原地产首 席分析师张大伟表示。

  对于未来,企业投资应“更聚焦、更精准”,短暂采取收缩战略,控风险,以等待“抄底”时机,谢杨 春如此认为。

  前9月房企拿地数量排行表(单位:幅)

  企业名称幅数

  碧桂园508

  中国恒大203

  绿地控股173

  万科地产134

  保利发展100

  新城控股94

  龙湖集团91

  融创中国76

  华润置地65

  金科集团59

  建业地产53

  荣盛发展49

  世茂房地产43

  华夏幸福40

  旭辉集团38

  中海地产35

  蓝光发展35

  金地集团35

  阳光城30

  中国金茂28

  融信集团28

  卓 越集团23

  绿城中国23

  正商地产22

  招商蛇口21

  永威置业16

  金辉集团15

  中骏集团14

  泰禾集团13

  正荣集团13

  融侨集团12

  华发股份11

  滨江集团10

  禹洲集团10

  电建地产9

  大华集团8

  海信地产7

  当代置业7

  景瑞地产7

  上海地产6

  九龙仓6

  五矿地产6

  绿都地产5

  万达集团5

  仁恒置地5

  国贸地产4

  银城地产4

  首开股份4

来源:新京报

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